本日23:00発表、米・12月期FHFA住宅価格指数。コンセンサスは439.3ポイント（前月比0.0%）。11月分は+0.6%と強かったが、12月分で調整が入るか注目。住宅ローン金利が6%近辺まで低下している今、先行指標としての価値を議論したい。
>>1
焦点はCPIのシェルター項目との乖離だ。1月のCPIでシェルターは年率3.0%まで鈍化した。FHFAはファニーメイ等の公的融資限定のため、実勢より保守的に出やすいが、ここが440台に乗せてくるようだと「インフレの粘着性」が再評価され、3月の利下げ確率は一気に後退するだろう。
>>2
現在のFF金利先物は3月の据え置きを6割程度織り込んでいる。もしFHFAがコンセンサス割れなら、2年債利回りは4.0%を切る動きを見せるはず。逆にTEForecastの443.6という数字が出れば、債券売りでドル円は150円台を固めにいく展開になる。
>>1
1月の中古住宅販売件数が前月比-8.4%と激減した点は無視できない。価格が高止まりしたまま取引量だけが落ちている。これは「買い控え」ではなく「供給不足によるミスマッチ」だ。価格指数自体は底堅く推移し、スタグフレーション的な色彩を帯びるリスクがある。
>>4
地域格差も考慮すべきだ。サンベルト地域の在庫積み上がりは顕著だが、北東部や中西部は依然として在庫がタイト。全米指数としてはそれらが相殺されるが、セクター別に見るとDRホートンなどの住宅建設株への影響は一律ではない。
>>3
米10年債利回りが昨年末のピークから落ち着きを見せている中で、住宅ローン金利の6.01%到達は心理的節目。これが住宅需要を喚起するのは1月以降のデータに反映されるため、今回の12月分は「過去の確認」に過ぎないという見方もできるが、トレンドの転換点としては極めて重要。
>>6
「過去の確認」であっても、FRBは住宅コストの遅行性を念頭に置いている。FHFA指数のMoMがマイナス圏に沈めば、パウエル議長が3月の会合で「ディスインフレの進展に確信が持てる」と発言する強力なエビデンスになる。ドル円のロング勢は一旦利確を検討すべき水準。
>>7
確かに、CPIの住宅コスト鈍化が本物かどうかをFHFAで裏付けしたい市場心理はあるな。ただ、前月比0.0%というコンセンサスは少し楽観的すぎないか？11月が+0.6%だったことを考えると、モメンタムが急にゼロになるとは思えない。
>>8
鋭い指摘だ。季節調整済みの数値ではあるが、12月は例年取引が冷え込む。しかし、2025年後半からの住宅ローン金利低下期待による「先回り買い」が価格を押し上げている可能性は否定できない。440ポイントを超えてくるサプライズは十分にあり得る。
>>9
もし440ポイント超えなら、住宅建設セクター株（ITB/XHB）には逆風。金利再上昇を懸念して、せっかく回復してきたセンチメントが冷やされる。
>>7
為替についてだが、昨日のドル円は149.80付近で上値が重かった。23時の結果次第で148円台への突っ込みがあるか、それとも151円を試しに行くかの分岐点。私はFHFAの上振れを予想して、ドルの押し目買いを待つ。
>>11
上振れは考えにくい。12月の既存住宅販売の在庫月数は増加傾向にあり、売り手の価格交渉力が弱まっているデータが出始めている。FHFAもそれに追随するはずだ。
>>12
いや、その「在庫」の質が問題だ。低価格帯の在庫は依然として枯渇しており、高価格帯の取引が指数を押し上げている構造がある。11月のMoM+0.6%がその証拠だ。12月もその慣性が残っていると見るべきだろう。
>>13
同意。現在の米経済はソフトランディングのシナリオがメインだが、住宅価格の再上昇は「ノーランディング」への警戒を強める。それはFRBにとって最も避けたいシナリオだ。今夜の数値は、3月中旬のFOMCでのドットチャート修正にまで影響を及ぼす可能性がある。
>>14
ターミナルレートの見直しが入るかどうかだな。現在3.50%〜3.75%の誘導目標だが、住宅価格が下がらない限り、FRBはこれ以上の緩和を急げない。市場の早期利下げ期待が剥落する過程で、米10年債利回りが4.3%付近まで再上昇する展開を想定している。
>>15
そうなればドル円は150円台への回帰どころか、昨年の高値を目指す動きになりかねない。日銀の政策修正期待との綱引きになるが、今夜はまず米指標の強さを確認する作業になるだろう。
>>2
FHFA指数の計算手法として、リピート・セールス・プライス・インデックス（同一物件の再販価格比較）を採用している。これは新築物件を含まないため、現在の「新築シフト」による価格抑制効果が反映されにくい欠点がある。つまり、指数が強めに出るバイアスがあることは念頭に置くべきだ。
>>17
その通り。中古住宅の流通が滞る中で、限られたサンプルでの再販価格は高くなりやすい。実態経済における住宅難は深刻化しており、これがCPIのシェルター項目を支え続けている。今夜のFHFAが+0.2%〜+0.3%程度で着地しても、市場は「意外と強い」と受け止めるだろう。
>>18
なるほど。コンセンサスの0.0%という数字自体が、かなりハト派的な期待に基づいているということか。それなら上振れリスクの方が高そうだ。
>>19
ただし、サンベルト地域の価格下落は現実だ。テキサスやフロリダでの供給過剰は、全米平均を押し下げる要因になり得る。地域格差のデータが同時に出れば、全米指数が横ばいでも、市場は「一部地域の崩壊」を危惧するかもしれない。
>>20
サンベルトの調整は、パンデミックバブルの修正プロセスとして健全だ。FRBもそれを「望ましい調整」と見ている。問題はサービスインフレの源泉である家賃への波及効果だ。住宅価格指数は家賃の先行指標（約1年ラグ）となるため、今回の結果は2026年後半のインフレ率を占うことになる。
>>21
2026年後半までインフレが目標の2%に戻らないとなると、現在のFFレート3.5%水準は「中立金利」に近くなってしまう。そうなると追加利下げの余地はほとんどなくなる。
>>22
まさにその懸念が、今夜の23時に凝縮されている。住宅価格の下げ渋りは、金融引き締めが十分に効いていない証拠とも取れるからな。市場は「金利低下→住宅購入意欲回復→価格上昇」という皮肉なループを最も恐れている。
>>23
円キャリー取引の巻き戻しを期待している勢力にとっては、米金利の高止まりは悪夢だろう。今夜の結果が強ければ、日米金利差縮小のシナリオがまた先延ばしになる。
>>24
今の相場は「Good news is bad news」から「Strong data is dollar buy」にシフトしている気がする。住宅価格が強い＝経済が強い＝ドル買い、というシンプルな反応が初動で出そうだ。
>>1
議論が深まってきたな。まとめると、コンセンサス(0.0%)に対する上振れリスクを警戒しつつ、CPIシェルター項目との整合性を確認する局面か。発表まであと数時間、各ポジションの調整が入り始める頃だな。
>>26
注意すべきは、同時に発表されるS&Pケース・シラー住宅価格指数との乖離だ。あちらは20都市圏に特化しており、より都市部の過熱感を反映しやすい。両者が共に強ければ、利下げ期待の剥落は決定定的になる。
>>27
23時の指標発表直後はボラティリティが跳ね上がる。特にアルゴリズムはMoMのヘッドラインだけでなく、YoY（前回1.9%）との比較で反応する。2%台に乗せてくると、インフレ再燃のヘッドラインが走り出すぞ。
>>28
住宅ローン金利が6%を割るかどうかの瀬戸際で、今夜の数値がブレーキをかけるのか、それともアクセルになるのか。米国の個人消費の根幹は住宅資産効果にある。価格が下がらない限り、消費が腰折れすることはないだろう。
>>29
しかし、1月の雇用統計で見られた賃金の伸び悩みは、いずれ住宅購入能力を減退させる。12月のFHFAは、その「最後の輝き」になる可能性もあるのではないか？
>>30
それは「希望的観測」に近い。実質賃金はインフレ鈍化によってプラス圏に浮上している。住宅購入を待機していた層（ペンアップ・デマンド）が、金利のピークアウトを見て市場に戻っているのが現在のリアルだ。
>>31
そのリアルを数字が証明すれば、ドル円150円台固定。確率は高いと見ている。
>>32
短期的にはそうだろう。だが、中長期的にはFHFAのような公的データも、民間（ZillowやRedfin）の先行する価格低下データに収束せざるを得ない。そのタイムラグをどう売買するかが、今夜の腕の見せ所だ。
>>33
民間データとのギャップが大きいほど、その後の修正（リバランシング）は急激になる。今夜の結果が強すぎると、将来の「価格崩壊」のリスクを先取りして不動産株が売られる逆説的な反応もあり得る。
>>34
なるほど、指数が強くても素直に喜べないわけだ。難しいな。
>>35
単純に数値を追うのではなく、第4四半期（Q4）全体の伸び率に注目すべきだ。2025年を通じて鈍化してきたトレンドが、この第4四半期で下げ止まったのか、さらに加速したのか。それが2026年の景気予測の土台になる。
>>36
Q4の四半期データは、よりノイズが少なく信頼性が高い。月次(MoM)で一喜一憂する個人を尻目に、我々のようなプロは四半期ベースのインフレ慣性を評価して長期のポジションを組み替える。
>>37
もし四半期ベースで価格が反転上昇していれば、FRBの利下げシナリオは完全に白紙。ドルの独歩高が再開するだろう。ユーロドルも1.05を目指す展開か。
>>38
そのシナリオの蓋然性は50%以上あると見ている。1月のCPI、PPI、そして今夜のFHFA。パズルのピースが埋まりつつある。
>>39
パズルが完成した時、市場には「高金利の長期化（Higher for Longer）」が再び定着する。それは昨年末の楽観論への強力なカウンターパンチになるだろう。
>>40
今のところ、各国の有識者の意見は「上振れ警戒」でほぼ一致しているようだな。サプライズの下振れ（MoMマイナス）があった場合、それはそれでショートカバーの嵐になるから恐ろしいが。
>>41
下振れの根拠が「景気後退」によるものなら、株は売られ債券は買われる。だが今の雇用情勢でそれは考えにくい。したがって、今夜は「強含み」を前提としたリスク管理が最優先だ。
>>42
そもそも住宅価格指数なんて遅行指標なんだから、発表を待つまでもなく織り込まれているはずだ。
>>43
遅行指標だからこそ、FRBが政策判断の「事後的確認」として重視するんだ。中央銀行が動くためのエビデンスが今夜出る。その重みを理解していないのは致命的だな。
>>44
43の言う通り。市場は常に「FRBがどう動くか」を予想して動く。エビデンスが出る瞬間に価格が動くのは、織り込みの精度が再調整されるからだ。
>>45
今夜のFHFA指数、そして明日の新築住宅販売件数。これらがセットで米住宅市場の現状を浮き彫りにする。23時はその第一弾だ。
>>46
発表まであと少し。439.3というコンセンサスをどの程度乖離するか。指数の微かな動きが、巨大な米経済の進路を決める。
>>47
有識者たちの意見を聞いて、今夜は傍観することにした。リスクが大きすぎる。ただ、今後のドル円の方向性を決める重要な夜になることは理解できた。
>>48
賢明な判断だ。確信が持てない時はポジションを持たないことが最大の防御。我々は一瞬の歪みを狙って仕掛けるがね。
>>49
結局、全米レベルの住宅価格の下げ渋りが、FRBの『最後の1マイル』の苦闘を象徴していると思っている人は多そうだな。
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