東京カンテイの1月データ出たな。東京23区の中古マンション平均価格が1億2123万円。ついに1.2億の壁を突破したわ。都心6区に限れば1億8796万円って、これもう一般層が住める場所じゃないだろ。
>>1
前年同月比で+34.4％は異常すぎる。新築が1.5億超えてるから中古に流れてるんだろうけど、中古もこの勢いじゃ実需が死ぬぞ。
今回の急騰は「平均」の罠に注意が必要。都心6区の超高額物件が全体を押し上げている一方で、城東や城北の一部では在庫が積み上がり始めている。完全に二極化のフェーズに入ったな。
>>3
確かに。港区とか千代田区の坪単価見ると、もはや利回り計算じゃなくて「資産防衛」の買い方だもんな。賃料が追いついてないのが一番の懸念点だわ。
日銀の追加利上げ観測が強まる中で、この価格維持は危ういバランスの上に成り立っている。変動金利1%台が見えてきたら、パワーカップルのペアローン戦略は破綻する世帯が続出するだろう。
>>5
1.2億を35年フルローンで組んでる奴ら、金利が1%上がるだけで月々の返済が6〜7万増えるからな。可処分所得が吹き飛ぶぞ。
ドル建てで見ればまだ安い、という海外投資家の理屈も円安が修正されれば一変する。直近の為替動向次第では、利確売りがドッと出るリスクを孕んでるな。
>>7
でも東京の土地は有限だし、下がる理由なくね？世界中の富裕層が欲しがってるんだから、2億までは余裕だろ。
>>8
それは「超一等地」の話。23区平均が1.2億ってことは、それなりの立地の中古まで引きずられて上がってる。実需が支えられない価格帯まで浮ついたマネーが入り込んでるのが危険なんだよ。
2026年に入ってからの上昇ペース、明らかに加速してないか？1月のデータで前月比1.4%増って、この高値圏でまだ加速するのは需給が歪んでる証拠だわ。
グローバルで見ても東京のCap Rate（期待利回り）は3%を切る物件が増えている。これは「将来のさらなる値上がり」を織り込んだ価格。つまり成長期待が剥落した瞬間に価格調整が始まる、典型的な金融相場だ。
>>11
在庫の流通戸数が前年比で増えてるってデータもあるな。売り主は強気だけど、成約までの期間が延びてる。これが2026年後半の転換点になる可能性は高い。
結局、築浅物件しか買われてないんだろ？築30年超のボロでも1億近い値付けしてるのは流石に草枯れるわ。
>>13
いや、最近はリノベーション済み物件が「新築代わり」として選別されている。ただし、管理費や積立金の上昇リスクが軽視されすぎている。1.2億払って月10万のランニングコストは、普通のサラリーマンには耐えられん。
もう共働きで世帯年収2000万あっても、23区内にまともな広さの家を買うのはギャンブルに近いレベル。
>>15
年収の6倍が限界と言われた時代は終わったな。今は10倍、12倍でローン組ませる銀行も異常。貸し倒れリスクをどう見積もってるんだか。
大阪も5800万超えか。万博後の反動を警戒してたけど、今のところは東京の勢いに引っ張られてる感じだな。
>>17
地方の富裕層が、地元を売って東京や大阪のマンションを買う流れも止まらん。人口動態を考えれば、結局ここしか残らないという恐怖心が買いを煽ってる。
実質賃金がこれだけ上昇しても、不動産価格の上昇率には全く追いついていない。この乖離を埋めるのは「価格の調整」か「インフレのさらなる加速」のどちらかしかないが、今の金利状況なら前者の方が確率が高い。
>>19
東京カンテイも言ってたけど、「売り主の強気」がいつまで続くかだな。在庫が積み上がっても下げない奴らが、金利上昇でギブアップした時が本当のパニックだろう。
1.2億が「適正価格」だと思い込まされてる今の空気が一番怖い。10年前は6000万で高騰って言ってたんだぞ。
>>21
通貨価値が目減りしてるだけ、という見方もできる。でも、住宅は住むためのインフラであって、本来投機の対象にするべきじゃないよな。
賃貸の方も坪5000円超えとか正気かよ。買うのも地獄、借りるのも地獄。23区は独身か超富裕層しか生き残れない街になるな。
結局、2026年の後半戦、特に秋口の在庫消化率が重要になる。そこで価格が維持できなければ、2027年にかけて調整局面入りするだろうな。今は最後の高値掴み期間になるリスクが極めて高い。
>>24
「まだ上がる」と「もう限界」のせめぎ合い。結局、先に動いた奴が勝つ相場。この1.2億という数字を見て、流石に潮目が変わったと思っている人は多そうだな。
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