【速報】2026年2月の最新住宅ローン金利指標（DH指数）において、変動金利がついに0.902％を記録。
昨年末の植田日銀による0.75％への利上げ、そして年明けの短プラ（短期プライムレート）引き上げが、ついに実益層の支払いに直撃し始めた。
フラット35も2.26％と、12年前の2014年水準を上回る。高市政権の「責任ある積極財政」が国債需給を圧迫し、長期金利にプレミアムが乗り始めた影響も大きい。
「金利は上がらない」という固定観念で組んだオーバーローン勢、マジでどうなるんだこれ。
銀行員だが、現場はパニックに近いぞ。先週から借り換えの相談が殺到してる。
今までは変動0.3〜0.4％台が当たり前だったから、0.9％への上昇は返済額に占める利息割合が倍増することを意味する。
短プラが動いた以上、既存顧客の適用金利も一律で上がるからな。
>>1
本質は「短プラの不連続性」だ。日銀が政策金利を0.75％まで上げたことで、これまで聖域だった短期プライムレート（1.475％）がついに崩れた。
これまでの0.25％利上げまでは銀行が吸収していたが、流石に0.75％となると預金金利の引き上げコストが無視できず、貸出金利に乗せざるを得ない。
ロンドンから見てるが、ようやく日本も「普通」の国に戻っただけだな。
政策金利0.75％なんて欧米からすればまだタダみたいなもの。だが、30年間ゼロに慣れきった日本の不動産価格が、この「微増」に耐えられるかが問題だ。
収益物件のキャップレート（還元利回り）が完全に狂い始めてる。都心の区分マンションで表面3％とかで回してた物件は、金利0.9％＋管理費修繕費を考えたら実質マイナスキャッシュフローになる。
これから投げ売りが始まる可能性が高い。
>>3
「高市プレミアム」も無視できないよな。
積極財政で国債増発の懸念があるから、長期金利（10年債）が2.2％超えまで売られてる。これが固定金利（フラット35）を押し上げてる主因。
でも「5年ルール」と「125％ルール」があるから、月々の支払いはすぐには増えないでしょ？
そんなに騒ぐ必要ある？
>>7
それが一番危険な認識だ。支払額が変わらなくても、内訳の利息割合が増えれば元金が減らなくなる。
最悪の場合、支払額を利息が上回る「未払利息」が発生して、ローン終了時に数百万〜一千万円の残債がドカンと来る地獄が待っている。
米国のFFレートが5％台から下げ止まってる影響で、円安が150円台後半を維持してるのも痛い。
植田総裁は円安阻止のためにさらなる利上げ（1.0％）も示唆してるから、変動金利1％突破は秒読み段階だと思う。
パワーカップルの住宅購入動向を調査しているが、世帯年収1400万、ペアローン1億という層が一番脆い。
金利が0.5％上がると、年間で50万円の負担増。可処分所得が月4万円減るのは、彼らのライフスタイルだと教育費か貯蓄を削るしかない。
高市さんの積極財政で景気が良くなって、賃金が5％以上上がれば金利上昇なんて相殺できるはずなんだがな。
現実は資材高騰でマンション価格だけが先行して上がって、実需がついてきてない。
市場は「金利上昇の継続性」を確信したね。
今朝のT-Bill市場を見ても、3ヶ月物の金利が政策金利を先取りして上がってる。銀行は利ざや確保のために、住宅ローンの新規貸出幅（スプレッド）を縮小し始めている。これからは「選別融資」の時代だよ。
>>2
借り換え相談って言っても、今さら固定に切り替えるのは遅すぎないか？
固定はもう2％超えてるんだろ？ 0.9％の変動から2.2％の固定に乗り換える勇気がある奴がどれだけいるか。
>>13
おっしゃる通り。結局「まだ変動の方が安い」という理由で、茹でガエルになる道を選ぶ人が大半だ。
一方で、一部の富裕層は繰り上げ返済のために現金を確保し始めてる。二極化がすごい。
昨日、近所のモデルルーム行ったらガラガラだったわ。
去年の夏までは行列だったのに、金利発表後の冷え込みが露骨すぎる。
>>15
営業現場から言わせてもらうと、キャンセルが相次いでる。特に完成前物件。
提携ローンの金利が申し込み時より0.3％以上上がって、審査落ちしたり、月々の返済プランが崩壊した客が続出してる。
日本の不動産は海外投資家から見れば、金利コストが上がっても円安メリットがあるからまだ買える。
でも日本の一般庶民にはもう無理ゲーだろうな。
>>6
高市首相の「2026年度内の消費税ゼロ検討」という公約が、皮肉にも金利を押し上げてるんだよな。
財源として赤字国債発行が意識されれば、債券市場は当然売り（金利上昇）で反応する。財政と金融のねじれが一番キツい形で出ている。
金利が上がれば預金金利も上がるんだから、トータルではプラスじゃないの？
銀行に1000万くらい預けてれば利息でローン増分くらい賄えるだろ。
>>19
残念ながら計算が合わない。預金金利はせいぜい0.1〜0.2％程度の上昇。対してローンは数千万円の元本に対して0.9％かかる。
1000万の預金利息なんて、5000万のローン金利上昇分の数分の一にも満たないよ。
「変動金利最強伝説」を信じてYouTube動画とかブログ書いてたインフルエンサーたち、息してるか？
「利上げなんて数十年先」とか言ってたツケが回ってきたな。
地方はもっと深刻。人口減少で地価が下がってるのに金利だけ上がるから、担保割れ（オーバーローン）の状態で身動き取れなくなる世帯が激増する。
これは2008年のサブプライム層の苦境に近い。
これからの戦略としては、新築は諦めて中古のリノベ、あるいは賃貸回帰か？
でも賃貸も大家のローン金利が上がれば更新料や家賃に乗せてくるだろうしな。
不動産価格の下落は避けられないが、それは「正常化」へのプロセスでもある。
今までが異常すぎた。実力以上に膨らんだ都心のマンションバブルが、金利という重力で適正価格まで引き戻されるだけだ。
>>24
「適正価格」まで下がる前に、投げ売りで暴落する「オーバーシュート」が怖いんだよな。
特に晴海フラッグとか、あの辺りの湾岸エリアはどうなることやら。
2026年、春闘での賃上げ率5％が達成されれば、日銀はさらに0.25％積むだろうな。
そうなると変動金利は1.15％〜1.25％が射程圏。ついに「1％の壁」を超える。
「変動金利は景気がいい時に上がるから大丈夫」って理屈、コストプッシュインフレと財政プレミアムで上がってる現状じゃ通用しないな。
給料が上がるスピードより、金利と物価が上がるスピードの方が速い。
>>27
まさにスタグフレーション下の利上げだな。
最悪のタイミング。
フラット35の2.2％って、今思えば去年末の1.8％台で固定しとけばよかったと後悔してる層多そう。
>>29
市場の鉄則だが「最悪のニュースが出た時」が、固定から変動へのラストチャンスだったりする。
逆に言えば、今から固定に変えるのは「高値掴み」のリスクもある。ただ、更なる上昇を見越すなら保険料として2.2％を飲むしかない。
日銀の植田総裁は「実質金利は依然として大幅なマイナス」って言い続けてるけど、家計からすれば名目金利の支払額こそが全てなんだよな。
経済理論と家計の乖離が埋まらない。
今回の変動0.9％への上昇、ネット銀行が先行してるのが興味深い。
メガバンクはまだ体力が維持できてるけど、資金調達コストに敏感なネット系は耐えきれなかったか。
>>32
いや、メガバンクも4月の定例改定で追随するよ。内部では既に調整済み。
業界全体で「低金利競争」から「利ざや確保」へモードが完全に切り替わった。
住宅ローン減税で戻ってくる分があるから、まだ0.9％なら実質ゼロに近い…と言いたいところだが、借入額が1億近いと減税上限もあって焼け石に水だな。
>>34
そもそも高額物件買ってる層は、所得制限で住宅ローン減税受けられないケースも多いしな。
今、最も警戒すべきは「繰り上げ返済の誤解」だ。
金利が上がったからと慌てて手元の現金を全額返済に回すと、インフレ期に必要な流動性を失う。金利負担増より、生活コスト増の方が早い可能性があるからな。
これ、住宅メーカーの株価もヤバイだろ。
受注残が消化された後の2026年後半以降、決算が真っ赤になりそう。
>>37
既に織り込み始めてる。某大手ハウスメーカーの株価は、昨日の金利指標発表後のPTSで5％以上下げてた。
不動産セクター全体に冬の時代が来る。
もうこうなったら金利の高い米国債でも買って、その分配金でローン払うしかないなｗ
>>39
為替リスクを考えなければ一理あるが、日米金利差が縮小すれば円高に振れる。
そうすると外貨資産の円建て価値が目減りして、ローンの円債務だけが残る。典型的な負のパターンだ。
結局、2024年までの超低金利時代に「固定35年」で1％以下で組めた奴らが、歴史的な勝ち組として確定したわけだ。
>>41
あの時「変動の方がお得ですよ」って言ってた不動産屋を今なら訴えられるレベルだよな。
>>42
いや、不動産屋も悪気はない。彼らも本当に「金利は上がらない」と信じ込まされていたからな。
日銀のフォワードガイダンスを信じていた犠牲者とも言える。
金利0.9％到達で、ついに「借金は得」というレバレッジの論理が崩壊した。
これからは「借金はコスト」という当たり前の常識に耐えられない個人が、市場から退出させられるプロセスが始まる。
これから家を買う人は、返済比率を20％以下、かつ金利が2％まで上がる前提でシミュレーションを組むべきだ。
今までのように25〜30％で組むのは、もはや自殺行為に近い。
あと、団信（団体信用生命保険）の特約とかも見直した方がいい。
金利が上がって月々の負担が増えると、病気等での未払リスクも跳ね上がるからな。
賃貸に住み続けて、不動産価格が暴落するのをじっと待つのが正解だったか。
>>47
暴落を待っている間に、建築資材と人件費の高騰で、物件価格そのものは下がらない可能性もあるのが救えないところです…。
「高くても買えない、安くても建てられない」という袋小路。
結局、2026年2月のこの金利上昇は、日本の「失われた30年」の清算の始まりなんだろうな。
金利があるのが当たり前、借金には対価が必要。その厳しい現実に、我々は30年ぶりに向き合うことになる。
とりあえず、明日銀行に行って借り換えの仮審査申し込んでくるわ。
変動が1.0％超える前に、なんとか少しでも有利な条件を確保したい。
変動金利が0.5%以下なのが当たり前で、それが永遠に続くという「異常な平穏」を信じ切っていた層が、一番最初に行き詰まりそうだな。
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