金融庁が昨日、全国の地銀に対して不動産融資のリスク管理を徹底するよう文書で警告を出したね。一部の銀行でストレスチェックが不十分だったり、1件あたりの限度額を設定せずに東京の大型物件に突っ込んでる実態がバレた。これ、相当危ない橋を叩きに来てるな。
>>1
ようやく動いたか。地銀の「越境融資」はここ数年、度を越してたからな。地元の貸出先がないからって、都心の高値圏マンションにレバレッジかけて貸しまくるのは流石に健全じゃない。
今回の金融庁の動きは、2025年12月の0.75%利上げがトリガーでしょうね。4月から変動金利の基準が上がる。個人の返済能力が限界に近い中で、さらに地銀の資金供給が止まれば、流動性が一気に枯渇するリスクがあります。
>>3
日経平均5万円で富裕層は潤ってるけど、実需層は坪単価140万近い都心の物件なんて、もうフルローンでも届かない水準。そこで地銀が「おまけ」のような審査で貸してたのが実態。
>>2
地方の預金が都心のマンションバブルを支えてる歪な構造。もし価格が2割調整したら、体力のない地銀から順に不良債権の山を築くことになるぞ。
海外勢から見ても今の日本の不動産は「金利上昇」と「税制改正」のダブルパンチを過小評価している。2027年の相続税評価の時価への切り替えは、タワマン節税の息の根を止める。2026年中に売り抜ける動きが加速するだろう。
>>6
まさにその通り。2026年は「駆け込み需要」と「出口戦略」が交錯する年になる。金融庁はこの混乱期に地銀が巻き込まれて連鎖倒産するのを防ぎたいわけだ。
現場を見てる立場から言うと、地銀の担当者は「都心の物件なら下がらない」という神話を盲信しすぎている。ストレステストで地価20％下落を想定していない銀行が複数あったというのは驚愕に値する。
>>8
でも、供給数が歴史的少なさなんだから、価格は下がらないんじゃないの？
>>9
供給が少ないのは「売れてるから」ではなく「高すぎてデベロッパーが慎重になってるから」ですよ。金利上昇でキャリーがマイナスになれば、投資目的の保有物件が一気に市場に放出される。供給不足なんて一瞬で解消される。
4月のローン金利引き上げ後に、どれだけの「投げ売り」が出るかが最初の試金石だな。金融庁の警告は、その時の受け皿を地銀に期待するなという通告でもある。
日銀の追加利上げ観測も消えていない。インフレ率が目標を上回り続けている以上、年内に1.0%の大台も見えてくる。そうなれば、不動産利回りと借入金利の逆ザヤが各所で発生する。
>>12
1%まで行ったら、収益不動産は完全に死ぬな。今のLTV80%〜90%で貸してる地銀は、担保割れで身動き取れなくなる。金融庁の警告は「最後の猶予」かもしれない。
ロンドンのマーケットでも同様の調整はあったが、日本の地銀のようなセクターがリスクを引き受けている例は珍しい。中央銀行が引き締めを急ぐ中で、このセクターがアキレス腱になる可能性が高い。
株価が5万超えてるからまだ保ってるけど、もし世界的なリセッションで株が崩れたら、不動産も道連れ。その時、地銀に余力がないと日本の金融システム自体が揺らぐ。
>>1
地方銀行の経営陣は、地元の衰退に焦りすぎて「リスクをリスクと認識しない」段階に入っていた。金融庁の聞き取り調査の結果は、バブル末期の融資姿勢に酷似している。今回の警告は非常にタイムリーで、かつ深刻なトーンだ。
>>16
結局、歴史は繰り返すのか。平成バブルの時も、不動産融資の総量規制が引き金になった。形を変えた「令和の総量規制」になりかねないな。
>>17
当時は急激すぎてハードランディングしたけど、今回は「警告」という形でソフトランディングを狙ってる。でも、市場がそれをどう受け止めるか。今日のJ-REIT指数が軟調なのも、このニュースを嫌気してのことだろう。
高市政権の経済政策も、株高には好意的だが、不動産価格の過度な上昇には批判的。金融庁が動いた背景には官邸の意向も入っていると見るべき。
>>19
選挙に勝って「実体経済の安定」に舵を切ったわけか。不健全なアセットバブルを潰すのは、政権にとってもプラス。
マンション投資でFIRE狙ってた連中が一番焦ってるだろうな。融資が引き締まれば、出口の買い手がいなくなる。
>>21
2026年は「逃げ足の速さ」が勝負を決める年。金融庁がわざわざ釘を刺した意味を考えれば、のんびり構えてる暇はない。
現在、都心部の平米単価は140万円目前ですが、これは日銀がマイナス金利だった時代の遺物。0.75%の金利下では、理論上の適正価格はここから15〜20%は低い。この「ギャップ」を埋める調整は避けられない。
>>23
2割下落か。そうなると、自己資金1割で買ってる人は全員含み損。地銀の担保評価も一気に崩れるね。
地方の疲弊が都心のバブルを加速させ、それが巡り巡って地方銀行の首を絞める。皮肉な構造だ。
「越境融資」という名の博打のツケを、地方の預金者に払わせるような事態だけは避けてほしい。
>>26
既に金融庁は、一部の銀行を個別指導の対象にしているらしい。これは見せしめも含めた「終わりの始まり」の合図だぞ。
我々の国でも不動産バブルの崩壊は地方銀行の破綻から始まった。日本が同じ過ちを犯さないか注視している。
>>28
中国の不動産バブル崩壊を反面教師にしているはずなのに、地銀の動きはそれを忘れたかのような暴走ぶりだったからな。
今回の警告を受けて、来週から地銀の融資審査は劇的に厳しくなる。既に内定していた案件も白紙になるケースが出てくるだろう。
>>30
不動産仲介の現場はパニックだろうな。決済前の梯子外し。
長期金利もジワジワ上がっている。市場は「低金利の永続性」を疑い始めた。この心理的変化が不動産という巨大な慣性を持つ市場を動かし始める。変化は遅いが、一度動き出せば止まらない。
>>32
2026年後半、本当の不動産市況が見えてくる。今は嵐の前の静けさに過ぎない。
金融庁が「ストレステストの不備」を明記したのは重い。これは「お前らの経営は素人並みだ」と言ってるに等しい。
>>34
しかもそれが全国の地銀に共通する傾向だというから救えない。地銀再編の波がまた加速するな、これは。
でも富裕層はキャッシュで買ってるから大丈夫、という意見もあるが、どう思う？
>>36
富裕層ほど「価格が下がる」と見れば即座に手を引く。キャッシュで買えるからといって、値下がり確定の資産を持ち続けるほど愚かではない。マーケットの流動性は常に「借りて買う層」が作っている。その蛇口が閉まれば、キャッシュ派も追随して売る。
>>37
その通り。富裕層はむしろ価格調整を待って、底値で拾う準備をしてる。今高値で掴まされてるのは、中途半端な資産家と地銀から借りた投資家。
4月の金利発表時、各行の変動金利がどう動くかが最初のヤマだな。
>>39
多くの人が「5年ルール・125％ルール」で守られると思ってるが、投資用ローンにはそんなのないからな。利払い増加がダイレクトにキャッシュフローを直撃する。
>>40
投資用物件から先に崩れる。それが住宅市場全体に波及する。金融庁のシナリオ通り。
日経平均が絶好調なうちに不動産を整理しておかないと、心中することになる。
>>42
株から不動産に資金が流れるフェーズはもう終わった。これからは「不動産からどこへ逃げるか」のフェーズ。
今回の警告は、日本の金融機関が「金利のある世界」にまだ適応できていないことを露呈させた。地銀の体質改善には数年かかるだろうが、市場はそんなに待ってはくれない。
>>44
適応できない者は市場から退出させられる。銀行も投資家も同じ。
2026年2月20日。この日が「マンションバブル終焉の起点」として後に語られることになるかもしれない。
>>46
金融庁の文書一本でこれだけ空気感が変わる。それだけ市場が脆い土台の上に立っていた証拠だ。
週明けの地銀株の動きにも注目だな。貸出縮小は短期的には収益悪化に繋がるし。
>>48
逆に言えば、リスク管理がしっかりしている優良地銀と、そうでないところの差が鮮明になる。
結局、2025年末の0.75%利上げが全てのゲームチェンジャーだった。金融庁のこのタイミングでの警告は、最後通牒と言っても過言ではない。これから本格的な資産の再配置が始まる。今はまだ「金利のある世界」の入り口に立ったばかりだということを自覚すべきだな。
>>50
もうこれ以上の上値は追えない、ここで売り抜けるのが正解だと思っている人は多そうだな。
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