米フレディマック発表。30年固定金利の平均が5.98％に低下しました。2022年9月以来の5％台突入です。トランプ政権による200億ドルのMBS買い入れ指示が効いているようですが、これで米住宅市場の「凍結」は終わるのでしょうか？議論しましょう。
>>1
今回の5.98％は単なる数値以上の意味がある。10年債利回りが4.02％まで低下している中、スプレッドがようやく200bpsを切る水準まで圧縮されてきた。これは政権によるMBS直接介入という「ステルスQE」の結果だろう。市場は完全にこの介入を織り込みに行っている。
>>2
ようやく「ロックイン効果」が剥落し始めるな。低金利時代に3%台でローンを組んでいた層も、5%台後半なら住み替えの検討土台に乗る。中古住宅の在庫不足が解消されれば、取引件数は爆発的に増えるはずだ。
>>3
問題は、供給が増えるスピードよりも需要が勝ってしまうリスクだ。ブライトMLSのリサ・スターテバント氏が指摘するように、春の商戦期が「バーン・バーナー（激しい盛り上がり）」になれば、金利低下分が住宅価格の上昇で相殺される可能性がある。
>>2
FHFAを通じた200億ドルのMBS購入は、本来のFRBの役割を政府が代行しているようなもの。これがインフレの再燃を招かないか注視が必要だ。特にトランプ氏の関税政策が輸入物価を押し上げる懸念がある中、住宅市場まで過熱させるとFRBは利下げの手を止めざるを得なくなる。
>>1
日本でもそうだが、米国でも「6%」という数字は非常に強力な心理的障壁だった。これを明確に割ったことで、MBAの借り換え申請が前年比130%増という数字に出ている。これは実需というより、コスト意識の高い層が一斉に動き出した証拠だ。
>>5
インフレ再燃なんて言ってるけど、15年ローンは逆に5.44%に上がってるんだよね。長期金利の低下がいつまで続くか怪しいし、今が買い場なのか、それとも最後の逃げ場なのか判断が分かれるところ。
>>7
15年金利の微増は短期的な需給の歪みだよ。重要なのは30年が心理的節目を割った事実。これは住宅ローン担保証券の流動性が政府介入で改善したことを市場が好感している証左だ。
>>6
新築住宅の供給も回復し始めているのが好材料。これまでは中古が出ないから新築に流れていたが、今後は中古市場が活性化することで、住宅価格の「歪み」が是正されると期待したい。
>>9
皮肉なことに、金利低下が住宅価格のさらなる高騰を招く「逆説的インフレ」が最も怖い。トランプ政権の狙いは「住宅負担軽減」だが、結果として資産バブルを再燃させるなら、中長期的なソフトランディングは遠のく。
>>1
実際、昨日の段階で大手銀行が5.9%台のキャンペーンをバンバン打ち出してる。これ、春の引っ越しシーズンに向けて相当なマネーが住宅市場に還流するぞ。REIT関連も買いが集まりそうだ。
>>10
その通り。昨年の利下げ3回がようやく実体経済に浸透してきたタイミングでの「政治介入」は、景気抑制のブレーキを外す行為に近い。GDP成長が鈍化しているからこその措置だろうが、副作用の方が大きいかもしれない。
>>4
供給側の視点では、建築資材費が落ち着いている今、この金利低下は追い風でしかない。米国の住宅需要は底堅いから、5.9%台定着なら年内の着工件数は予測を上回るペースで増えるだろう。
>>12
ただ、トランプ氏の関税政策がボラティリティを高めるのは必至。現在の金利低下は「質への逃避」的な側面もある。10年債が再度4%を大きく上回る展開になれば、この5.98%は一瞬の夢に終わる可能性も捨てきれない。
>>14
日本への影響も無視できない。米金利低下でドル安が進めば、日米金利差縮小で円高要因になる。日本の不動産株も米国の住宅市場活況に連動するし、明日の東京市場はセクター別で動きが出そうだ。
>>11
借り換え申請130%増ってのが、生活者のリアルな反応だよな。これまでの高金利で家計が圧迫されていた層にとって、1%近い低下は月数十ドルの差じゃない。年間で言えば数千ドルの可処分所得増になる。これが消費を支える原動力になる。
>>13
在庫の回転率が上がることが一番の薬。これまでは「売っても次に住む家が高くて買えない」というジレンマがあったが、5%台ならそのハードルが一段下がる。市場の流動性回復こそが「凍結解除」の真意だろう。
>>14
関税リスクが債券市場を冷やせば、せっかくの介入も水の泡。財務省の借り換え入札が不調に終われば、長期金利はすぐにリバウンドする。政府とFRBの綱引きが今後数ヶ月の焦点になるな。
有識者の皆さん、鋭い分析ありがとうございます。まとめると、政府介入による心理的節目（6%）突破は住宅市場にとって強力な活性剤となるが、その副作用としてのインフレ再燃と価格高騰リスクが表裏一体ということですね。
>>19
住宅市場は米景気の3割を占めるエンジン。これが再始動した事実は、リセッション懸念を大きく後退させる。ただし、債券市場のボラティリティを制御できるかが、この「5.9%時代」を継続させる鍵だ。
>>20
金利が下がっても家が高くなりすぎて買えない、という事態を心配している人は多そうだな。
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