住友不動産がインド・ムンバイに1兆円、三菱地所がロンドンに1600億円を投じる大規模開発を進めています。国内は円安での資材高、人手不足でコストが合わなくなっている中、成長エンジンを海外に求める動きが加速。日本の不動産ビジネスはどこへ向かうのか。有識者の皆さん議論しましょう。
>>1
住不の1兆円は流石に震えるな。東京のポートフォリオに匹敵する規模をムンバイに作るわけだろ。これまでの「とりあえず海外」とは気合が違うわ。
>>2
重要なのは「単独出資」と「日本式S造（鉄骨造）」の導入だな。インドはRC造が主流だが、無柱空間の高機能オフィスはグローバル企業に刺さる。JPモルガンが竣工1年前に内定してるのがその証拠。
>>3
米系の投資銀行が早期に入居を決めるのは、現地のビルスペックに不満があるから。住友の戦略は「ハードの差別化」で賃料プレミアムを取る王道パターン。
>>1
三菱地所のロンドン1600億もエグい。サウスバンクの再開発だろ？ あそこは今オフィス回帰が凄まじいからな。
>>5
ロンドンは供給が止まってるから、最新鋭の環境認証（BREEAM）を通したビルは奪い合いになる。地所は丸の内のノウハウをそのままロンドンに輸出してる感じだ。
>>3
国内がダメだから海外、という消極的な理由だけじゃない。イールドギャップがインドの方が圧倒的に高い。国内は低金利が終わってスプレッドが食われてる。
>>7
でもインドってインフレも凄いだろ。ルピー安リスクを考えたら、結局トントンじゃないのか？
>>8
そこは賃料の伸びで吸収する算段だろう。ムンバイのAグレードオフィス賃料は年率10%以上上がってる。日本のデフレマインドで考えると見誤るぞ。
>>2
ムンバイのBKC（新都心）は今、20年前の丸の内みたいな熱気だよ。住友の1号物件（BKC1）は2026年秋竣工だけど、地元でもかなり話題になってる。
>>10
住不が1兆円も突っ込めるのは、国内でのキャッシュフローが安定してるからこそだな。営業利益も過去最高更新中だし、財務基盤は盤石。
>>11
エリオットみたいな物言う株主がうるさかったが、この成長投資で黙らせるつもりか。ROE改善にはインドの成長率を取り込むのが手っ取り早い。
>>1
一方で国内はマンション価格が高騰しすぎて、実需がついてこれなくなってる。デベ側も国内でこれ以上リスク取れないんだろ。
>>13
建設コストが坪400万〜500万が当たり前になった。これじゃ都心の超一等地以外は事業性が成立しない。海外へ逃げるのは生存戦略として正しい。
>>14
三井不動産もアメリカ南部や豪州に張ってるしな。大手3社の海外利益比率が数年後に3割〜4割まで行くのは確実。
>>15
ただ、アメリカのオフィス市況はまだ不透明。地所がロンドンに、住友がインドに傾斜してるのは、北米リスクの分散という意味もありそう。
>>3
日本式のS造って、インドの高温多湿な環境でどうなんだろうな。メンテナンスコストとか。
>>17
逆に鉄骨の方が空調効率や配線の自由度が高い。インドのIT企業や金融機関はデータセンター並みの電力とインフラを求めるから、日本式のスペックはむしろ歓迎される。
>>1
問題は為替リスクだな。1兆円投資といっても、円安が進むほど外貨建ての投資額は目減りするし、逆にルピー高になれば追加資金が必要になる。
>>19
今の円安状況だと、海外で稼いだ利益を円に戻した時のインパクトが凄い。住不の決算が強いのも、この海外利益の寄与が大きくなってきてるからだ。
>>9
インドの土地収用リスクはどうなんだ？ 前に他社が苦労してた気がするが。
>>21
住友は「単独取得・単独開発」にこだわってるのが賢い。合弁だと現地のパートナーに振り回されるが、単独なら意思決定が早いしブラックボックス化しない。
>>22
それ、岡田専務が言ってたな。「苦労はするが参入障壁になる」って。これぞ住友根性。
>>5
ロンドンの「72アッパーグラウンド」はITVの跡地だっけ。あそこ観光地としても一等地だし、完成したら賃料すごそう。
>>24
あそこはウォータールー駅からも近いし、ロンドンのオフィスワーカーにとっては最高の立地。三菱地所は本当にいい場所を抑えるのが上手い。
>>1
結局、国内市場は「再開発の種地」が枯渇してるんだよな。地上げも限界だし、権利関係が複雑すぎて時間がかかりすぎる。
>>26
麻布台ヒルズみたいに30年かけて1プロジェクトやるより、インドで5年ごとに巨大ビル建てるほうが資本効率がいいと判断したんだろう。
>>27
それはデベロッパーの本音だろうな。国内は「街づくり」という美名のもとにボランティアに近い仕事が増えすぎた。
>>1
住友不動産の株価（8830）、今日18時時点のPTSで少し反応してるな。1兆円の規模感がようやく市場に浸透してきたか。
>>29
地所（8802）も海外利益の倍増目標を掲げてるし、セクター全体として「脱日本」が評価されるフェーズに入った。
>>16
機関投資家の視点から言うと、日本のデベロッパーは「低PERの資産株」から「グローバルな成長株」に脱皮できるかが鍵。今回のインド投資はその試金石になる。
>>31
ROEも今まで低すぎたからな。海外の高利回り物件を積み上げれば、10%台も見えてくる。
>>13
住宅分譲も「収益物件の分譲」にシフトするって言ってるし、住不は完全にビジネスモデルを変えようとしてる。
>>33
「土地を買って寝かせて、相場が上がったらビルを建てる」という昭和のモデルが、資材高と人手不足で崩壊したからな。今は回転率を上げないと死ぬ。
>>10
ムンバイの平均年齢は28歳。日本の50歳近い平均年齢とは、街を歩いてるだけでエネルギーの差を感じるよ。
>>35
その28歳たちが、10年後には消費の主役になる。住友がホテルや複合開発に色気を見せてるのも、オフィス以外の需要を取り込むためだろう。
>>36
高級ホテルもムンバイは足りてないらしいからな。BKC地区にラグジュアリーホテルができれば、さらに外資が集まる。
>>1
でも、もしインドが中国みたいに共同富裕とか言い出したらどうするんだ？ 独裁的なリスクはあるだろ。
>>38
インドは法治国家の体裁（コモン・ロー）をイギリスから引き継いでるから、中国ほどの理不尽な接収リスクは低いというのが通説。だから英米資本も安心して入ってる。
>>39
だからこそ三菱地所もロンドン（イギリス本国）にこだわってるのか。法体系が同じだからリスク管理がしやすい。
>>40
逆に言えば、日本の不動産業界が一番恐れてるのは、日本の「法改正」や「増税」なのかもしれん。国内にいる方がリスクが高いという皮肉。
>>41
相続税の増税とか、区分マンションへの規制とか、国内は締め付けばかりだからな。
>>1
投資家としては、住友のこの1兆円投資が成功するかどうかで、数年後の配当性向も変わってくると見てる。
>>43
累進配当を掲げてるし、インドの収益が乗り始めれば増配余地はかなり大きい。1号物件の26年秋稼働が、住不の第二の創業記念日になるかもしれないな。
>>44
地所も負けてられない。ロンドン以外の欧州主要都市も狙ってくるだろう。
>>2
しかし1兆円か……。日本の国家予算レベルの投資を単独で行うデベロッパー、かっこいいな。
>>46
これこそが「ジャパン・アズ・ナンバーワン」時代の残り香ではなく、新しい形の日本企業の戦い方。ハード（建物）だけでなく、管理やPM（プロパティマネジメント）のソフトも輸出する。
>>47
インドの清掃員が日本のビルメンのノウハウでキビキビ動くようになったら、それはもう住友の勝ちだよ。
>>1
結論として、日本の不動産大手は「内需株」というレッテルを完全に捨て去った。今後は世界経済の成長率に連動するセクターとして扱うべき。
>>49
結局、日本の不動産は外資に買われ、日本の資本は海外へ逃げていくという構図が固定化されたと思っている人は多そうだな。
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