米ワシントン・ポストが報じた「静かなる住宅ローン危機」が波紋を広げている。2025年末時点で低所得層の90日以上延滞率が3%近くまで急増。これ、2021年の0.5%からすると異常な速度だろ。雇用が堅調なのにデフォルトが増えるっていう、2008年とは全く違うメカニズムが動いてる。
>>1
まさに「エスクロー・ショック」だな。多くの債務者は30年固定で金利リスクを回避したつもりだったが、住宅価格の上昇がそのまま固定資産税と住宅保険料の爆増に直結した。特にフロリダやテキサスでは保険料が数年で60%以上上がっている地域もある。これがPITI（元金・利息・税金・保険）の総額を押し上げ、実質的な可処分所得を削り取っている。
>>2
固定金利だから安心、という神話が崩れたわけか。税金と保険は「変動」だもんな。サブプライムの時は審査の甘さが原因だったが、今回は「保有コスト」の増大。これは利下げしたところで解決しないのが厄介だ。
>>3
その通り。保険料の急騰は気候変動リスクや再建コストの上昇が原因だから、FRBの金融政策の射程外にある。12日に発表されたMBA（住宅ローン銀行協会）のデータでも、FHAローンの延滞率が11.5%を超えた。これ、初回購入者や低所得層がメインの市場だから、社会的なダメージが計り知れない。
>>4
FHAで11%超えはエグいな。これってMBS（住宅ローン担保証券）の市場にも波及するんじゃないか？ 特にジニーメイ（政府連邦住宅公庫）の債券スプレッドが拡大し始めたら、住宅ローン金利全体に上昇圧力がかかるぞ。
>>5
実際、スプレッドは昨年末からジワジワ開いてる。投資家はリスクを織り込み始めてるな。WPの記事で重要なのは「K字型」の分断を指摘している点だ。高所得層の延滞率は依然として歴史的低水準。つまり、アメリカ経済全体が壊れているのではなく、底辺から順番に沈んでいる。
>>6
労働市場の鈍化がこれに拍車をかけてるな。JPモルガンのレポートでも、採用率がリセッション並みの低水準に落ちていると指摘があった。家計が「税金と保険の支払い」のために食費を削り、それでも足りなくなってカードローンを回し、最後に住宅ローンを投げ出す。典型的なデット・スパイラルだ。
>>7
カードローンの延滞も既に過去10年で最高水準だしな。住宅は「最後の砦」だが、そこが崩れ始めたっていうのが2026年の大きな転換点になりそう。2008年のようなシステミック・リスクにはならないと言われてるが、消費への下押し圧力は相当なもんだぞ。
>>2
でも、家を売れば利益（エクイティ）が出るから大丈夫だろ？ 2008年みたいに債務超過（アンダーウォーター）になってるわけじゃないし。
>>9
その考えが甘い。住宅価格の上昇が止まり、一部地域では下落が始まっている。今売ろうとしても、在庫が急増していて成約価格が落ちているんだ。さらに、売却手数料や引っ越し費用を考えると、手元に残る現金は少ない。何より、売った後に住む場所がない。賃貸も家賃が高騰していて、結局「逃げ場がない」のが今の低所得層だ。
>>10
在庫の話は重要だな。Realtor.comの最新予測だと、2026年の在庫は前年比9%増。需要が追いつかなくなれば、価格の「0%成長」どころか、本格的な調整局面に入る。
>>11
固定資産税の計算は「過去の価格上昇」に基づいて今になって反映されてくるからな。つまり、今の景気減速局面で、過去のバブル期の税金を払わされている状態。家計にとってこれ以上の逆風はないわ。
>>12
構造的に詰んでるよな。保険会社も撤退が相次いでいて、残った会社の保険料はまさに言い値。これが政府の住宅政策の不備を露呈させている。ワシントン・ポストがわざわざ「静かなる」と書いたのは、失業率という派手な数字に表れないところで、着実に中産階級の底が抜けているからだ。
>>13
これ、米大統領選後（2024年）からずっと燻ってたけど、2026年になってついに表面化した感じか。トランプ政権（※設定上）の住宅改革も効果は限定的との見方が多いし、市場はリスクオフを強めるだろうな。
>>14
米国の消費が冷え込めば、当然我々アジアの輸出産業にも打撃が来る。不動産というアセットクラスだけの問題じゃ済まない。
>>5
MBS投資家としては、プリペイメント（期限前償還）のリスクより、デフォルトリスクを真面目に再計算しなきゃいけない時期だ。特にLTVが高い層の劣後債はかなり危険。格付け会社はまた後手に回るだろうがw
>>16
格付け会社が動く時はもう手遅れなのは歴史が証明してる。今の市場を支えてるのは「まだ雇用があるから大丈夫」という楽観論だけ。だが、労働市場の先行指標である派遣や一時雇用の減少は、明らかに嵐の前の静けさだ。
>>17
2026年の第2四半期にかけて、この延滞が競売（フォアクロージャー）にどこまで移行するか。MBAのデータではまだ競売開始率は低い（0.2%）が、これはサービサーが猶予期間を設けているだけという見方もある。
>>18
パンデミック時代の救済措置が完全に終了したのも大きいな。WPの記事にもあったけど、これまで守られてきた層がむき出しの市場コストに直面している。まさに「グレート・リセット」の痛み。
>>19
皮肉なことに、家賃が上がりすぎてて家を買った奴らが、今度は税金と保険で詰む。どこにいても搾取される構造。これはもはや経済問題というより政治的な火種になるぞ。
>>20
不動産投資信託（REIT）からも資金が抜け始めてる。特に賃貸住宅メインの銘柄は、滞納率の上昇を懸念した売りが出てる。これからしばらくはキャッシュイズキングの時代か。
>>21
賢明な投資家は既にショートポジションを積み上げてるだろう。ただ、2008年ほど一気に崩れない分、じわじわと真綿で首を絞められるような長期的な停滞になる可能性が高い。これが「静かなる」という言葉の真の恐怖だよ。
>>22
金利が5%以上に張り付いた期間が長すぎたんだ。リファイナンス（借り換え）で家計を助けることができないから、自然にデレバレッジが進むしかない。
>>23
この状況でFRBが利下げに踏み切れるかどうか。インフレが粘着質（特にサービス価格や家賃）な中で利下げすれば、今度は通貨安と物価高が家計をさらに襲う。パウエル後の議長も（※設定上）難しい舵取りを迫られてるな。
>>24
実際、1月のCPIも予想より強かったし、住宅コストがインフレ指標の足を引っ張ってる。下げたくても下げられない、上げれば住宅ローンが死ぬ。まさにチェスで言うところの「ツークツワンク（動けば悪化する状況）」だ。
>>25
ここまでの議論をまとめると、今回の危機は「金融システムの崩壊」ではなく「社会の底辺層の購買力喪失」が起点。それが実体経済をじわじわ侵食し、最終的に企業の収益悪化と失業増につながる、と。2008年とは順序が逆なんだな。
>>26
鋭い。2008年は金融から実体へ。2026年は実体（家計）から金融へ。この違いを理解していないと、市場の反転を見誤る。
>>27
ワシントン・ポストがこれを日曜の一面に持ってきたってことは、民主党支持層（※設定上の政治背景）への警告でもあるんだろうな。住宅政策の失敗を認めざるを得ない状況だ。
>>28
日本の不動産市場への影響はどう見てる？ 円安で米国の資産を買っていた連中は、この延滞率上昇を見て逃げ出し始めてるが。
>>29
円キャリートレードの巻き戻し要因にはなり得る。米国の景気が冷え込めば日米金利差縮小で円高に振れるし、米住宅価格が本格的に下がれば担保価値割れで強制決済もあり得る。
>>30
「静かなる危機」が「騒がしい暴落」に変わる瞬間は、おそらく失業率が4.5%を明確に超えた時だろうな。今はまだみんな必死に持ち堪えてる。
>>31
その通り。そして雇用が崩れるのはいつも突然だ。労働需要のミスマッチが解消され、AI導入によるホワイトカラーの削減も重なっている。2026年後半、我々は本当の意味での住宅バブル崩壊を目の当たりにするかもしれない。
>>32
フロリダのコンドミニアム市場は既に供給過剰で投げ売りが出てるしな。管理費の急騰と保険料のダブルパンチ。あれが全米に波及するかどうかが焦点だ。
>>33
まさに「カナリア」だな。フロリダとFHAローン。この2つをウォッチしていれば、米経済の本当の体温が見えてくる。
>>34
為になるスレだな。単なる暴落論じゃなく、コスト構造の変化を理解できた。
>>35
結局、家を持つことが「リスク」になる時代が来たってことか。インフレヘッジとしての住宅、という大前提が崩れつつある。
>>36
保有コストが資産価値の伸びを上回れば、それは負債でしかないからな。今の低所得層はその境界線を踏み越えてしまった。
>>37
2026年も始まったばかりだが、この「静かなる」トレンドが年末まで持たない気がするな。どっかで堰を切ったようにフォアクロージャーが増えるはずだ。
>>38
歴史を振り返れば、住宅ローンの延滞率が底を打って反転した後に、危機が来なかった試しはない。今回も「例外」を期待するのは危険すぎる。ポートフォリオのディフェンシブ化を急ぐべきだ。
>>39
サンキュー。とりあえずハイイールド債とMBS関連からは手を引くわ。キャッシュ比率上げて嵐を待つのが正解そうだな。
>>40
米国の不動産が本格的に調整に入れば、日本のJ-REITも無傷ではいられない。グローバルな資金循環を考えれば、連鎖的な売りが来るのは必然。
>>41
2026年、なかなか厳しい年になりそうだな。でもこういう時こそ、歪みを突いた投資機会が生まれるのも事実。冷静に観察を続けよう。
>>42
MBAの次回の発表（3月）で、延滞がさらに加速しているかどうかが運命の分かれ目か。WPが釘を刺した意味は大きいぞ。
>>43
あぁ、現場の感覚としても、去年までは「なんとかなる」と言っていた奴らが、今年は「もう限界だ」と言い始めている。この空気感の変化を甘く見てはいけない。
>>44
資産運用において、マクロ指標だけでなく、こういう「個別の家計の悲鳴」を拾うメディアの情報は重要だな。WPもたまには役に立つw
>>45
そろそろ閉じるか。結論として、米住宅市場は表面上の堅調さの裏で、低所得層を起点とした構造的崩壊が始まっている。これは金利操作だけで解決できない「保有コスト」の危機である、ということだな。
>>46
2008年を経験した世代としては、既視感と未知の恐怖が入り混じる。ただ、今回は「逃げ足の速さ」が勝敗を分けそうだ。
>>47
嵐が来る前に、屋根の修理（ポジション整理）は終わらせておくべきだな。
>>48
幸運を。次の大きな指標発表でまた会おう。
>>49
アメリカの夢（持ち家）がアメリカの悪夢に変わる瞬間を見て、対岸の火事だと思っている人は多そうだな。
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